Ако съпруг наследи дял заедно с деца, може ли да продаде, без да ги пита?

E.Г., София

По действащото българско право винаги когато има повече от един наследник, се стига до съсобственост. Освен това след наследяването винаги се образуват идеални части, а не реални части. Това означава, че в тези случаи ще са валидни не само наследствените правила и процедури, но и тези, свързани със собствеността и съсобствеността.

Винаги когато има съпруг и деца, те наследяват заедно и поравно. Дори е възможно съпругът да има повече от детето - например ако имотите са придобити по време на брака и са съпружеска имуществена общност. Тогава съпругът ще има половината от оставеното само по правилата на съпружеската имуществена общност. След това за останалата половина съпругът и децата ще имат по равни, но идеални части.

Определено има случаи,в които се правят опити за продажба на отделни идеални части от недвижими имоти. Много често някои от съсобствениците не се съгласяват да продадат целия имот и тогава останалите тръгват да правят сделки със своите части. В тези случаи обаче има особени норми и процедури.

В Закона за собствеността има текст - чл. 33, който е изричен в тази посока. Според него "съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия, и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение". В тази разпоредба има няколко важни елемента. Първият е, че съсобственикът е длъжен да предложи на останалите да купят неговата част. И то така, че да се сдобие с писмени доказателства, че го е сторил. Най-добре е това да стане с нотариална покана. Може да е и обикновена покана, изпратена с обратна разписка. В нея трябва задължително да се посочи, че на съсобствениците се предлага да изкупят частта на цената, по която е договорено с третото лице. Могат да бъдат определени дата, час и място, на което съсобствениците да се явят, за да изкупят съответната идеална част.

На всеки един от съсобствениците трябва да се направи отделно предложение. Ако са например трима, трябва да се изпратят три отделни покани за всеки от тях. Ако никой не се появи на посоченото място в посочения час и не желае да плати записаната в поканата цена, има фактически отказ и съсобственикът продавач вече може свободно да прехвърли своята част на третото лице купувач.

Необходимо е да се знаят и още две неща. Първо, че в документа трябва да е записана действителната цена, която по-късно ще фигурира в нотариалния акт. На нотариуса се носят вече посочените писмени доказателства, че са отправени оферти. Пред него се подписва и декларация, че никой от съсобствениците не е приел предложението на съответната цена.

Това е важно, защото според Закона за собствеността, ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, всеки от ощетените може по съдебен ред да развали сделката.