- Кога е подходящият момент за покупка на жилище?

- Вчера.

Това е любим пример на брокери на недвижими имоти и строителни предприемачи, когато трябва да мотивират клиентите си смело да сключат сделка. А през последните месеци те през ден ни заливат с информация за активния имотен пазар и огромното търсене, за непрестанно растящите цени, рекордно ниските лихви по ипотеките, внушавайки, че точно сега е времето да направиш инвестицията на живота си, защото и без това спестяванията в банките се топят. Дори и пандемията помага - в изолацията хората спестявали повече и искали ново, по-просторно жилище, защото работели вече вкъщи, а и децата учели пред домашния компютър. 

Подобни анализи единствено наливат масло в огъня - цените на жилищата растат с двуцифрени размери годишно, банките усилено кредитират (над 5 млрд. лв. само през 2021 г.), инвеститорите разпродават още преди първа копка. В София вече се смята за нормално да се платят 90-100 хил. евро за двустаен апартамент, при положение че само допреди три години за дълъг период от време тези жилища струваха не повече от 60-65 хил. евро. 

След срива на пазара на имоти у нас вследствие на финансовата криза от 2008 г. цените на жилищата са нараснали с 45%, показва статистиката - сравнението е 2021 спрямо 2015 г. За София нарастването е над 60%. Годишно жилищните имоти поскъпват с около 10%, но има години с по-сериозни ръстове - през 2017 г. с 14%, а

през 2021 г. в столицата цените на жилищата са скочили с 15%

Което трикратно изпреварва ръста на наемите и е сигурен знак за надценени имоти, посочват икономисти.

Агенциите за недвижими имоти и строителните предприемачи, които имат най-голяма изгода от ръста на цените, обаче постоянно ни успокояват, че няма никакви признаци за надуване на имотен балон и всякакви аналогии със спукването му преди 10 години са неуместни.

"За разлика оттогава, сега имаме повишаване на доходите и на спестяванията, имаме и четири пъти по-евтина цена на парите. В момента ниските лихви по кредитите са провокаторът на ценовия ръст", казва Гергана Бахчеванова, изп. директор на "Адрес - Недвижими имоти", визирайки спада на средната лихва по ипотеките до 2.6% към края на 2021 г.

Според нея значителният ръст на цените на имотите, най-вече в София, през последните две години се дължи на повечето сделки с готови жилища, в които не се налагат довършителни дейности или ремонти. Други брокери смятат, че охлаждане на цените в столицата се очаква чак втората половина на годината.

Строителните предприемачи, от друга страна, обясняват ценовият скок с пандемията, довела до драстично поскъпване на строителните материали и на труда, което ще продължи и през тази година.

"Не само че няма балон, но за новото строителство още ценовият връх не е достигнат", смята Ирина Кънева от строителната фирма BLD. Тя припомня, че за балон се говори от повече от две години и техни клиенти горко съжалявали, че преди година-две не са купили жилище и вече са изгубили 20-30%.

В спора "старо или ново строителство" инвеститорите естествено дават предимство на новото, защото неговата цена имала потенциал да расте. Според BLD интересът е толкова висок, че

за нови сгради на добри локации в София имало списък на чакащи 

Така сградите се разпродавали още преди да бъдат обявени.

За тези, които се колебаят, брокери и строители вадят следните сметки: преди десетина години за цена от 55 хил. евро за двустайно жилище (най-търсените в момента за инвестиционна цел) месечната вноска е излизала 750 лв. при 85% финансиране от банката и тогавашна лихва около 7%. Сега за същото жилище с цена вече от 90 хил. евро месечната вноска по ипотеката е 650 лв. отново при 85% финансиране от банката. 

Икономисти обаче неколкократно предупреждават, че пазарът на имоти върви към поредно надуване на ценови балон и всички индикатори потвърждават това. 

"Разглеждането на недвижимите имоти и жилищата в частност като инвестиционен актив отделя цената им от фундаменталните фактори на търсенето и предлагането. Непосредствената последица е, че жилищата стават все по-недостъпни за част от домакинствата, независимо от по-благоприятните условия за кредитиране. Подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба", коментира Лъчезар Богданов от ИПИ.

БНБ също предупреди, че се забелязва тренд към имотен балон,

и нареди на банките да увеличат до 1 октомври 2022 г.  буферите си заради евентуален ръст на лошите кредити, което се очаква да охлади малко кредитирането. В големите градове покупките на жилища със заеми са около 25-35%, а за София достигат 50%, показва статистиката.

"Ръстове на цените от над 10% годишно се смятат за нездравословни", казва кредитният експерт Тихомир Тошев. Той припомня, че имотният балон през 2008 г. е започнал да се надува от 2003 г., като за 6 години цените на имотите са нараснали със 130%, или с 20-30% годишно. Според него и сега се върви в тази посока, макар да сме далеч от подобни ценови скокове.

"Трябва да проявяваме разум, за да може всички участници на пазара на имоти да се радваме за по-дълъг период на добри години", призовава експертът. И дава съвет: Купувайте жилище с кредит само ако наистина имате нужда от този имот. С инвестиционна цел жилище се купува единствено с готови пари.

Защото при спукване на инвестиционния балон цените падат, в резултат на което

ипотечният дълг може да се окаже по-голям от стойността на притежавания имот

Но и другите играчи ще пострадат, тъй като след такъв срив за дълъг период от време банките силно свиват кредитирането и жилищният пазар замира.

Икономисти смятат, че още тази година може да има събития и поводи, които да отключат спукване на жилищния балон. Като например ценови шок на горивата от ескалация на напрежението между Украйна и Русия. Възможно е и шоково повишение на лихвените проценти от Федералния резерв, последвано от покачване на лихвени проценти в Европейския съюз. ФЕД вече предприе повишение на лихвите по ипотеките и в САЩ те са на нива 3-4% - по-високи, отколкото в България.

Тези дни гуверньорът на БНБ Димитър Радев прогнозира пред Асоциацията на търговските банки в България, че през 2022 г. ще са изправени пред ситуация на "пpeoбpъщaнe нa лиxвeния циĸъл" заради оттеглянето на стимулиращата парична политика на ЕЦБ, характерна за последните години. А това означава само едно - лихвите да тръгнат нагоре и кредитите да поскъпнат, в това число и по вече действащите договори.

Рецептата на кредитния експерт Тихомир Тошев:

Ако се спазват тези правила, рискът е малък

- Не повече от 30% от месечните доходи трябва да отиват за погасяване на всички кредити. За хората с големи заплати този дял може да достигне и до 50%. Към месечната погасителна вноска трябва да се включат и застраховките "Живот", които съпътстват кредитите.

- Осигурете поне 15% от стойността на жилището със свои пари плюс разходите по покупката на жилището.

- Трябва да имате увереност, че доходите ви са сигурни с в следващите няколко години.

- Заделете настрана от 3 до 6 месечни вноски, в случай че изпаднете в затруднение.