България е на 41-во място по прозрачност на пазара на недвижими имоти сред 93 държави, изследвани от консултантската компания Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL). Индексът за 2022 година нарежда страната ни непосредствено след Израел, Индия, Гърция, Турция, Индонезия и Мексико.
Държавите се оценяват от гледна точка на инвестиционната ефективност, пазарните условия, процеса на трансакциите и устойчивост. В топ 12 на страните с висока прозрачност на имотния пазар са Великобритания, САЩ, Франция, Австралия, Канада, Нидерландия, Ирландия, Швеция, Германия, Нова Зеландия, Белгия, Япония.
Сред европейските страни България е с един от най-непрозрачните имотни пазари, с по-лоши резултати от нас са само Хърватия, Словения и Сърбия.
Пазарът на недвижими имоти у нас страда от липса на достатъчно вярна информация за цените, при които се сключват сделките, и на практика е „обсебен“ от обявите с оферти в сайтовете и в социалните мрежи, е мнението на експертите в бранша. Според тях една от стъпките за решаването на проблема е стандартизирането на изписването на информацията в нотариалните актове при изповядване на сделките.
"В момента хората се информират за имотния пазар основно от специализираните сайтове за обяви, но там се публикуват само офертни цени. За какви пари се сключват сделките, не може да се намери лесно информация. Редно е Агенцията по вписванията да публикува някакви средни стойности за градовете и за отделните райони в големите градове, но това не се случва", коментира председателят на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) Добромир Ганев.
В Агенцията по вписванията обаче няма достатъчно служители, които от всеки нотариален акт да изваждат данните и да ги подават към статистически софтуер. Наред с това всеки нотариус изписва по различен начин нотариалните актове, посочва Ганев. Затова агенциите по недвижими имоти предлагат описването на основните данни за имота, като местоположение, площ, вид и др. да се уеднакви, което ще улесни ползването им за нуждите на статистиката.
„Липсата или оскъдността на подобна информация води до изкривяване пазара и затруднява брокерите. Прогнозите стават трудно и с много условности. В американските имотни сайтове може като се кликне на обявата за някой имот и да се види кога, колко пъти и за какви пари е бил продаван. У нас без подобна информация всеки брокер като направи една скъпа сделка може да каже в медиите, че цените са скочили. Това се практикува и от строителните предприемачи. По този начин се правят манипулации на пазара и това го прави недостатъчно прозрачен“, коментира Ганев. Според него дори индексите на държавната статистика на имотните цени се прави на база на малък брой имотни сделки.
Наско Атанасов от „Виктория инвест“ посочва, че в момента Агенцията по вписванията дава подробна информация за цените по региони само по запитване и срещу заплащане. Такава информация обикновено си поръчват оценителите, за да имат представа за параметрите на реално сключените сделки в даден район. Но и тази информация не винаги е точна. От нея не може да се разбере например в какво състояние е било жилището, дали е продадено мебелирано или празно, пояснява брокерът.
Относно дигитализацията на данните в имотния регистър Младен Митов от „Явлена“ също смята, че той трябва да показва пълната история за сделките с всеки конкретен имот и този достъп до информация да бъде по-лесен. По думите му все още голям проблем у нас си остава изповядването на сделките на реалната цена.
Последните данни на Агенцията по вписванията за броя сделки с имоти обхващат първите 6 месеца на годината. Според тях общо за полугодието броят на сделките е малко над 112,5 хил. Увеличението спрямо 2021 г. е около 7% (7401 сделки). Цифрите се отнасят за покупко-продажбите на сгради, идеални части от сгради и земи, изповядани във всички 113 служби по вписванията в цялата страна и няма разбивка за жилища и техните типове и по конкретни райони в големите градове.
"Отдавна по закон е предвидено изработване на имотните партиди по стандартизиран метод, но у нас не се прави", коментира и Димитър Танев, председател на Нотариалната камара. "В цяла Европа е така. От нотариалната камара сме внесли предложение да е възможно по искане на страните по сделката да се извършва електронно вписване на актовете. Точно по този начин се прави отделно описание на имота, за собственика, за възбраните и за стойността на придобиване. Електронното вписване може да се подава директно в Агенцията по вписванията, вместо там да сканират документите, както се прави сега. На практика всеки нотариус трябва да може да прави електронно вписване“, обясни той. Танев посочва, че софтуерът на Агенцията по вписвания работи по някакви си негови правила и има съпротива да се започне работа по имотния регистър.
