- Г-н Шопов, агенциите за недвижими имоти са категорични, че пандемията не се е отразила негативно на този пазар - сделките са почти на нивото от преди пандемията, цените на жилищата са се повишили средно с 5%. Така ли е и от гледна точка на строителните предприемачи?
- Да, в личен план пандемията предизвика голям дискомфорт, но в бизнес отношенията ние сме доволни от изминалата година. Първо, правителството прояви разум и не спря нашата дейност. От друга страна, търсенето на жилищни имоти беше по-голямо от предлагането спрямо предпандемичната 2019 г.
- Как се обяснява този повишен интерес на фона на толкова хора и бизнеси, които загубиха работа и доходи?
- Жилището е стока от първа необходимост. Всеки, който е дошъл да живее в един град, търси или да си купи жилище, или да наеме. В София има реална необходимост от жилища. Населението на столицата непрекъснато се увеличава и ние като общество не можем да отговорим на тази потребност. Затова и цените непрекъснато се качват.
- Столична община оповести тези дни анализ на общинското дружество "Софияплан", според който жилищната площ расте два пъти по-бързо от населението. Затова столицата нямала нужда от нови терени за жилищно строителство, а от обновяване на съществуващия жилищен фонд.
- Да, този анализ е в рамките на проекта "Визия за София". Добре е, че правят такъв анализ, защото от 30 години подобно нещо не беше правено. Ние дори нямахме база данни колко жилища и хора има, каква е инфраструктурата и развитието. Така не може да се планират улици и квартали.
Има обаче едно голямо разминаване в концепцията на Столична община и това, което ние от асоциацията на строителните предприемачи смятаме. Те казват, че София няма да се увеличава повече като население и затова не е необходимо нови територии да бъдат отредени за жилищно строителство, а градът трябва да се преуплътнява и презастроява в самия себе си. Според мен те тълкуват така данните и прогнозите, защото общината не иска да изгражда инфраструктура. Тя и в момента не отговоря на потребностите на обществото от жилищна площ и от прилежащата й инфраструктура. На общината й е много по-лесно да няма жилищно строителство, цените на жилищата да растат и да не строи нови улици, ВиК мрежа и всякаква друга инфраструктура.
Ние казваме друго. Гърция е горе-долу колкото България като население и като развитие. Там жителството не съществува от много по-отдавна. Столицата Атина е 3.2 млн. души. За добро или за лошо, това се случва и в България. Т.е. ние трябва да сме готови за една София от 3 млн. души население. Докато сега, създавайки рестрикция за жилищното строителство, бавейки издаването на едно строително разрешение с близо три години, Столична община предизвиква изкуствен дефицит. Администрацията не желае да се обременява и прави законите такива, че да си създава комфорт, а не да стимулира производството и строителството. От 30 години търсенето на жилища в София е по-голямо от предлагането и цените непрекъснато растат средно със 7% на година. За 30 години цените са скочили с 250%.
- В този анализ се посочва, че 150 000 са необитаемите апартаменти в София. Това не означава ли, че се е стигнало до пренасищане?
- Това е некоректно тълкувание. В кооперациите, които моята фирма например е построила - 45, няма нито един апартамент, който да е празен. Ако не от самите собственици, тези апартаменти са заети от наематели. От ООН и от Европа ни натискат, защото България и София са единствените държава и столица в света, които нямат жилищна политика. По цял свят държавниците са разбрали, че за да има силна държава, трябва да има работоспособно население, на което да му се осигури жилище - не да му се подари, а да се даде възможност на достъпна цена в рамките на един активен живот да го изплати. Това става с жилищна политика - с регулиране на територии и направата на инфраструктура. Жилищната политика след здравеопазването е най-важната в една страна - всеки човек има нужда от дом.
Хората влагат парите си в апартаменти, защото това е най-сигурната инвестиция. Случаят КТБ показа, че и в банка има риск. А при нулевите лихви по депозитите и реалната 7-8% инфлация за 10-12 години спестяванията се губят. Докато цената на жилищата се качва, а доходността от наеми е около 5% на година. И затова хората с повече от един апартамент го отдават под наем.
- Смятате ли, че и в следващите години със същия темп ще растат цените? И никаква здравна или икономическа криза не може да разклати този пазар?
- Да, категорично. Така е по цял свят в големите градове. Така е от 100 години и така ще бъде. Ние очакваме тази година ръстът на цените да е дори по-голям от миналата, т.е. повече от 5%. Това обаче не означава, че печалбите на строителните компании са се увеличили, защото реалната инфлация е 7%.
- Как определяте, че реалната инфлация е 7%?
- Сравняваме за две години цените на строителните материали. Миналата година те скочиха с 8.4%. Армировката беше 95 ст. на килограм, в момента е 1.30 лв. Реалната инфлация е много по-голяма, защото през 2020 г. се напечатаха страшно много пари в ЕС заради ковид кризата - трилиони евро, и те влизат в България под формата на помощи и субсидии. Левът е вързан с еврото и когато еврото се обезцени, се обезценява и нашата валута.
- Не се ли опасявате, че ще се стигне до прекалено високи цени на недвижимите имоти и до спад на интереса на купувачите?
- Интересът няма да се намали, защото всеки иска да има жилище. Който има едно жилище, иска да има и второ, който има и второ, иска и апартамент на морето. Въпросът е дали може да си го позволи. Затова ООН следи важен показател за всеки град - покупателната способност или съотношението на средната заплата за града спрямо средната цена за квадратен метър жилищна площ. За София този показател е 0.8 - т.е. с една средна заплата може да се купи 0.8 кв. м жилищна площ. В Западна Европа е 0.08 - десет пъти разлика. Затова в големите градове там един адвокат или един лекар, а не просто среден гражданин, не могат да си позволят да имат собствено жилище и цял живот живеят под наем. В Мюнхен например един малък апартамент струва 1 млн. евро. Кой ги купува тези апартаменти? Те стават недостъпни за хората. Купува ги банковият спекулативен капитал и след това ги отдава под наем и една трета от дохода на хората отива цял живот да плащат наем.
- У нас сега кои са преобладаващите купувачи на жилища - тези с кредити или с готови пари?
- Статистиката на асоциацията на строителните предприемачи е следната: 12% от закупените жилища са с инвестиционна цел. Останалите са за живеене, основно се купуват от млади семейства, като 65% са с кредит.
- Очаквате ли лихвите по ипотеките през тази година да тръгнат нагоре? Има такива прогнози заради неяснотата с развитието на здравната криза и икономиките?
- Относно кредитирането в нашия бранш банките са оценили жилищното кредитиране като най-нискорисковото. Тези кредитополучатели са най-коректни и процентът на необслужваните кредити е изключително нисък. Затова банките кредитират с голямо желание нашите клиенти и лихвите са ниски и заемите се отпускат лесно.
- Има ли спад в строителството на нови сгради през 2020 г.? Кризата повлия ли на инвестиционните проекти?
- Ако гледаме статистиката за издадените строителни разрешения, тя е малко подвеждаща - има издадени разрешения, по които не се строи и инвеститорът няма намерение да строи. Затова данните, които са еднозначни, е каква площ е въведена в експлоатация, т.е. има Акт 16. През 2020 г. според статистиката въведените в експлоатация жилища са с 50% повече в сравнение с 2019 г. Така че, няма намаление на проектите в жилищното строителство. Търсенето расте, съответно и проектите се увеличават - изцяло пазарен принцип. В момента, в който търсенето намалее, и проектите ще намалеят.
Но жилищният пазар е вечен. Нито една човешка дейност не може без жилище. И докато София продължава да се увеличава като население, докато продължават да се увеличават изискванията на хората към жилищната площ, ще има и жилищно строителство. Освен това има един голям потенциал в София. Не малка част от населението в столицата живее в панелни жилищни комплекси, които са морално и технически остарели. И всеки, който може да си го позволи, веднага излиза от панелния апартаменти и отива в ново строителство.
- Това не създава ли друг голям проблем с необитаемите панелни жилища?
- Създава, но държавата и общината нищо не правят. Санирането не е достатъчно. Освен да бъде напудрена и топлоизолирана, сградата трябва да бъде и конструктивно обследвана за корозия на заварките на панелните елементи. И както функционира нашето общество - все да е след събитията, някой ден, недай си боже, ще падне панел, ще убие хора и тогава ще мислим защо така се случи.
- От агенциите за недвижими имоти обясняват как в кризата вече се търсели по-големи апартаменти, с големи тераси, къщи с дворове извън градовете. Това така ли е действително?
- Аз като строителен предприемач не съм забелязал такава промяна. В реалния живот нещата се свеждат до възможности - всеки би искал да живее в тристаен апартамент с 300 квадрата тераса, но не може да си го позволи. Една епидемия не може да промени финансовите възможности на един човек. Имайте предвид, че в Западна Европа един тристаен апартамент е 65 квадрата - просто толкова могат да си позволят хората. И ние, за съжаление, сме тръгнали натам заради огромната административна тежест и ваденето с години на строително разрешение. Това забавяне намалява предлагането и цените се качват. Ние сме категорично против това.
Що се отнася до пазара на къщи извън градовете, подобна тенденция има в Европа отпреди пандемията - доста млади хора, които предпочитат да жертват комфорта на големия град за сметка на зеленина, спокойствие и чистота на въздуха. Но не е заради пандемията. Нали не си представяте, че една пандемия може да осигури на едно младо семейство 150 хил. евро, за да купи и да ремонтира къща край София и да живее в нея?
