Как да оставим жилището си на детето, но така, че да имаме гаранции, че ще останем да живеем в него и че някой ще ни поглежда?
Т.И., София
В българския правен мир съществува един договор, за който нито един закон не говори, но за това пък има изписани много страници теория, а пък съдебната практика му е отделила много решения и тълкуване. Става дума за договора за издръжка и гледане, който е едно от нещата, което може да даде най-много гаранции в случаите, в които се гарантира едновременно ползване на един имот и грижа до смъртта. Всъщност той е един от най-разпространените договори и способи за придобиване на имот, практикуван най-често обикновено от родители към деца, от дядо и баба към внуци, както и от самотни възрастни хора. Неговите правила обаче е добре да се познават, защото както всяко нещо той носи не само ползи, но и рискове.
На пръв поглед договорът за издръжка и гледане изглежда дарение. И макар че има сходни норми, то определено не е такова. Защото има и много правила от продажбата. Но този договор не е и чиста покупко-продажба.
Със сигурност обаче този договор е възмезден, което веднага го отличава от дарението, което по природа е напълно безвъзмездно. И макар и да не се дават пари, то тук имотът се прехвърля срещу насрещно задължение - "издръжка и гледане". Това, че договорът е възмезден, означава, че наследник по закон не може да претендира, че е накърнена запазената му част според закона за наследството (ЗН). Ако например има две деца и имотът се прехвърли на едното, то другото не може да претендира след смъртта на родителите, че има запазена част. То може само да претендира, че има някакъв порок в договора - например, че другото дете не се е грижело и не е давало издръжка.
Придобиването на имот срещу издръжка и гледане има няколко основни характеристики, които са описани дори в специално Тълкувателно постановление на Пленума на Върховния съд. Първата е, че този, който дава имота, го прехвърля още със сключването на договора. Т.е. този, който го получава, става веднага собственик и притежава нотариален акт. Той може да го ипотекира, продава, заменя. Задължението за грижи и издръжка обаче не отпада.
Този, който ще получи имота, трябва да може да доставя грижите и издръжката - това означава, че той трябва да е най-малкото пълнолетен и дееспособен, както и наистина да има доходи или пък възможности да се грижи за прехвърлителя до смъртта му.
Задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо и частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато - а не един месец да се дават, а друг - не. Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него.
При всички случаи обаче при пълно или частично неизпълнение на задълженията за доставка на издръжка и грижи може да се иска пълно или частично разваляне на договора от страна на този, който трябва да ги получава. Това става по съдебен ред. Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му. Развалянето на такъв договор е с обратно действие - имотът се връща на този, който го е прехвърлил, без да се налага той да плаща издръжката и гледането. Трябва да плати обаче подобренията в имота, ако такива са направени.
