Ако имот е купен при фактическо съжителство, при равни проценти и дялове, при равно изплащане на кредит, но после нещата не се получат, то може ли по някакъв начин той да се раздели, продава, изкупува?
Ф.И, София
Очевидно става дума за ситуация, при която е възникнала съсобственост. На практика законът не прави кой знае каква разлика в зависимост от това как се е стигнало до този правен режим. Съсобственост може да възникне при брак, при постояване на общ имот, при покупка на имот от две лица, при покупка на част от даден имот и т.н. Просто всичко се подчинява на едни правила.
Според Закона за собствеността (ЗС) "правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица - държавата, общините и други юридически или физически лица". Частите на съсобствениците винаги се считат равни до доказване на противното. Други основополагащи правила са, че всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си, както и че той може "да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им". Когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, то те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. Това означава, че ако примерно един ползва апартамента, то може да стане така, че да плаща наем на съсобственика на другата половина, който не живее в него.
Тук важно значение има правилото, според което съсобственик може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия. Той трябва да декларира писмено пред нотариуса, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията се окаже неистинска или "ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия". Искът обаче трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Пак ЗС дава основното решение на проблема със съсобственост между лица, които искат да я разделят. Така нормативният акт разпорежда, че "всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта". Изрично е записано, че разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот. Както и че искът за делба не се погасява с давност.
Има два вида делби - доброволна и съдебна. Доброволна делба може да се проведе, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове - примерно недвижим имот или земи да се поделят на части, които да могат да се ползват самостоятелно. Но може да се състои и ако имот не може да се раздели на реални дялове, а съделителите са повече. При нея всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура - в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари. Законът казва, че ако имотът не може да се "подели удобно", то тогава той може да се изнесе и на публична продан и всеки получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан. Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците или пък при участието на всички съсобственици вземе участие и несъсобственик на вещта.
И при съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици. Тя обаче обичайно е много дълъг процес и до нея трябва да се стига по изключение.
