Какви са правата и задълженията на собствениците в етажната собственост? А на тези, които са ползватели на имотите?

В. У., София

Отношенията, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, се уреждат от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Той бе приет и е в сила от 2009 г., като последните промени в него са от началото на миналата година. 

Именно в този нормативен акт е направен опит да се определят както правата, така и задълженията не само на собствениците на съответните имоти, но и на ползвателите, а и на обитателите в тях.

Правата са определени твърде телеграфно, за разлика от задълженията, които са описани много подробно. Според ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, т.е. собственици на апартаменти, на магазини, складови помещения и др., имат право да използват общите части на сградата според тяхното предназначение, както и да участват в управлението на етажната собственост. 

Ползвателите в сграда в режим на етажна собственост имат също правото да използват общите части и да участват в управлението на етажната собственост, но с някои изключения. Така те не могат да участват при вземане на решения, в които се определя размерът на паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване". Същото се отнася и когато се решава за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт. Важно е да се знае, че тези изключения съществуват, ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя. Това означава, че те може да се разберат и ползвателят да участва в решаването на тези въпроси. Когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът.

Обитателите в сграда в режим на етажна собственост пък имат право да използват общите части, както и да участват в управлението на етажната собственост, но само със съвещателен глас.

Определените в ЗУЕС задължения на собствениците, ползвателите и обитателите са много повече. Така собствениците са длъжни например да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата, да не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата, да не завземат общи части на сградата. Те не трябва да извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното.

Не могат и да извършват ремонтни дейности, които да водят до влошаване на проектните показатели, да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да нарушават архитектурния вид, носимоспособността, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата. Не трябва да нарушават нормативни актове при отглеждането на животни. Не трябва да накърняват и добрите нрави, както и трябва да изпълняват решенията на органите за управление на етажната собственост. Трябва да си плащат всички сметки, както и да спазват санитарните и хигиенните норми. 

Ползвателите и обитателите имат всички задължения на собствениците, с изключение на това да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата.