„Национална компания индустриални зони“ (НКИЗ) успя да попадне тази година два пъти във фокуса на Агенцията за държавна финансова инспекция. Първо се появи в справката с установени нарушения при обществени поръчки, а после нов одитен доклад установи множество нередности при изразходването на средства за представителни разходи от членове на борда на директорите. С парите, както „Сега“ писа, са купувани парфюми, златни изделия, домакински уреди и прочие.
Това даде повод да проверим детайлно дейността на държавното дружество, което има дялове в 4 други фирми и държи 100% от капитала на още три компании. Прегледът на дейността и сключваните от дружеството сделки, показва, че държавата бавно и полека си е отгледала нов крупен брокер на големи държавни имоти. От дружество, което управлява индустриални зони, НКИЗ се превръща в голям продавач и това явно не притеснява никого, въпреки лошите спомени в миналото от подобни квазиброкери на публични имоти. Какво успя да продаде за последните 3 години фирмата, кои са купувачите и какви са ползите за държавата?
От загуба към печалба чрез разпродаване на земи
НКИЗ е дружество с дълга история – то е правоприемник на действалата още от зората на демокрацията държавна фирма „Сердика-1“, която в последствие бе ликвидирана. НКИЗ е под шапката на икономическото министерство и според устава му основният му предмет на дейност е създаване, изграждане, управление и развитие на индустриални зони и паркове. Фирмата държи 100% от дяловете на три дружества – „Свободна зона Русе“, „Индустриални терени и складове“- Божурище и „Икономическа зона Доброславци“, както и по-малки дялове в „Индустриален и логистичен парк – Бургас“ (67.88%), „Индустриална зона Загоре“ (41.55%), „Сантоку инженеринг“ и „Транзитна търговска зона“ – Варна (46%).
През май 2020 г. в основния предмет на дейност е извършена много интересна промяна. С протокол на икономическия министър в третото правителство на Бойко Борисов - Емил Караниколов, предметът е разширен, като зад думата управление в скоби е добавено изрично и „продажба и отдаване под наем на активи“. Измененият устав е заявен за вписване на 4 май, заедно с взети от Министерския съвет решения за включване в капитала на дружеството на два имота – малък терен от 997 кв. м в район „Красна поляна“ и мегатерен от 226 165 кв. м, отново в същия район, с построени в него 87 сгради.
Въоръжено с нов устав и правомощия, дружеството ще успее в следващите години да излезе от загуба на печалба. През 2023 г. печалбата е в размер на 9,1 млн. лв., като конкретно от продажба на имоти са реализирани приходи в размер на 26 млн. лв. В отчета на дружеството за 2023 г се изтъква, че ръководството си е поставило за цел да засили именно продажбите и наемите. През 2022 г. печалбата дори е по-голяма – близо 11.2 млн. лв., а от приходи от продажби на имоти и права върху тях са реализирани 35 млн. лв.
Част от сделките, с които се стига до тези постъпления са много интересни – и като хронология, и като пазарни оценки, и като купувачи.
Предимството да си голям инвеститор
От взимането на решения на МС за апортиране на имоти и последвали продажби личи, че в някои случаи е имало заявен интерес към тях от самото начало. Показателен за това е един от първите крупни апорти на държавна собственост след изменението на предмета на дейност – от февруари 2021 г. – броени месеци преди края на третия кабинет на Борисов. Със свои решения от 18 февруари правителството дава разрешение за включване в капитала на дружеството на два огромни имота – на 150 декара поземлен имот в местността „Синджирли герен“ в Бургас, със статут на земеделска земя, и 153 декара в местността „Горна Драчевица“, Симитли, с построени в него 10 сгради. Пазарните оценки на апортите са, меко казано, озадачаващи. Имотът в Бургас е оценен при апорта на 146 200 лв. – под 1 лв. на кв. м., този в Симитли е с оценка от 714 400 лв.
Оставката на кабинета на Борисов бе факт през април 2021 г., като в последвалите политически турбуленции по двата имота известно време няма движение. И двата имота обаче са продадени на един и същ инвеститор – „Интернешънъл арморд груп БГ“, собственост на българския предприемач и емигрант Антон Стефов. В Бургас той изгражда предприятие за брониране и производство на военна техника, в Симитли също ще се произвеждат бронирани машини за армия, полиция, банки и др.
Имотът в Бургас е купен след търг, на който няма явил се друг участник, според информации от медиите, като това се потвърждава и от постигната стъпка на наддаване – само една. Имотът е продаден на цена от 2 105 570 лв. – с 20 848 лв. над първоначалната цена от 2 084 722 лв. Интересно защо дружеството не се опитало да урегулира имота, което би повишило сериозно цената му, а го е продало като земеделска земя, с произтичащите от това минуси. Самата пазарна оценка е по-адекватна от тази при апорта – квадратният метър излиза 13.90 лв. От текста на пазарната оценка става ясно, че при изготвянето са ползвани данни за други продажби в района, които са били занижени на два пъти – веднъж с 20%, с цел да се отчете обичайната разлика между офертна и реална цена, и втори път – с 45%, защото имотът е голям, в него няма промишлен ток, канализация и питейна вода. Само от тези разлики можем да предположим, че компанията е могла да реализира по-добър приход от сделката.
Имотът в Симитли от апорта през 2021 г. е купен едва август тази година. За него няма данни за проведен търг, защото междувременно инвеститорът си е изкарал клас за инвестиция. Законът за насърчаване на инвестициите позволява при такива големи инвестиции в ключови сектори публични имоти да се продават без търг и под пазарната цена, като не могат да падат под данъчната оценка на имота. От данните в Търговския регистър става ясно, че имотът е продаден на цена от 950 000 лв. – за всички 153 декара с построени в тях 10 сгради.
Сред купувачите има и известни, и току що учредени дружества
Интересни са и други сделки на НКИЗ и дъщерните му дружества. Особено активно през 2024 и 2023 г. е дъщерното дружество „Индустриален и логистичен парк - Бургас“, което успя да продаде серия от атрактивни имоти. Сред тях е терен от 13 970 кв. м. в Бургас, купен това лято на търг от „Козлодуй“ ООД след една стъпка наддаване на цена от 1 075 200 лв., и имот от 12 834 кв. м., отново в Бургас, купен през лятото след една стъпка наддаване от „Пожарна сигурност“. Прегледът на оценките показва, че са готвени от един и същ оценител, като и при двата документа са ползвани паралелно два метода на оценка – на пазарните аналози, с изследване на сходни имоти, и метод на развитието – какви евентуално приходи биха се получили от развитие на имота. При окончателната оценка методът на развитие е с 30% тежест и води на практика до намаление на крайната пазарна цена.
И двете фирми, закупили имотите, не са безизвестни. Компанията “Козлодуй” произвежда тръбовопроводи и големи метални конструкции по поръчка. “Пожарна сигурност” пък е еднолична собственост на Павлин Бошнаков, сочен в публикации за близък до Валентин Златев.
Сходен по големина терен в Бургас година по-рано си е закупило и новоучреденото дружество “Августа Вулгарика” с основен предмет на дейност управление на материални, финансови и виртуални активи. Дружеството е регистрирано броени месеци преди обявяването на търга - през май 2023, обявлението за предстоящ търг е от август 2023 г. Собственикът на дружеството има регистрации и в други фирми и сдружения с дейност в областта на медии, реклама, производство на метални съоръжения. И за този имот е имало само една стъпка наддаване, а крайната цена е 1 070 600 лв. Пазарната оценка тук не е публикувана в платформата на Агенцията за публичните предприятия и контрол.
В началото на 2023 г. “Индустриален и логистичен парк - Бургас” все пак е успял да проведе търг с участие на двама участници - за терен от 18 574 кв. м., купени от „БРК-Логистик“ за1 420 870 след две стъпки наддавания.
Можем само да гадаем доколко реални са тези оценки, но на фона на многото търгове само с по един участник впечатление прави една от най-успешните сделки на НКИЗ - от 2022 година - за 28 878 кв.м., в Пловдив. Пазарната оценка на имота е за 4 089 200 лв., а реално теренът е купен от "Булфарма" за 8 пъти повече - 33 122 520 лв. Тук “Булфарма” се е конкурирала сериозно с “Тарамех лтд”, защото стъпката на наддаване е 408 920 лв.
Много голям терен в района на индустриален парк “Божурище” закупи от НКИЗ през 2022 и “Лидл България”. В търг без конкуренция компанията придоби 195 декара за 21.2 млн. лв.
