Попитали един брокер в Ню Йорк кое е най-важното за стойността на един недвижим имот, а той отговорил: не едно, а три неща - локация, локация и пак локация. За София важи същото, но с едно допълнение - какво и колко може да се построи на него. Ако при два съседни имота, еднакви по площ, форма, релеф, ослънчване и т.н., на единия могат да се построят 1000 кв.м, а на другия - 2000 кв.м, то очевидно вторият е два пъти по- скъп. А какво става, ако купите един имот, на който могат да се построят 1000 кв.м, направите „магия“ и изведнъж на него вече могат да се построят 2000 кв.м, след което го продадете с новите показатели? Ще станете доста по-богат, и то без да сте магьосник.
В последните години думата „презастрояване“ навлезе масово в медиите, политическите декларации и градския фолклор. Всички се борят страховито с него, без никой да обяснява какво точно означава това. Някакси се наложи схващането, че всяко строителство е презастрояване. Общественото очакване е, че след като си свикнал съседният имот да е празен, а собственикът му реши да построи в него позволеното му по закон, той е „престъпник“ и „презастроява“. Това очакване в повечето случаи изглежда абсурдно, но тъй като сме се нагледали на безброй безумия, всички от които са законни, нормално е покрай сухото да гори и мокрото. Всеки управленец встъпва в длъжност със заявка, че ще се бори с „презастрояването“, но реални стъпки в тази посока трудно се виждат, напротив.
Обикновено делата се различават от думите. Преди да посоча някои от делата (думите всички ги знаем), ще се опитам да дам дефиниция на „презастрояване“. Параметрите на застрояване за всеки имот (какво и колко може да се построи) са дадени на първо място в Общия устройствен план (ОУП) на града. За да започнеш строителство в даден имот, освен действащ ОУП, трябва да има и действащ Подробен устройствен план (ПУП). Параметрите на застрояване за имота по ПУП трябва да отговарят на тези по ОУП. Ако успееш да направиш „магия“, така че с ПУП да надскочиш параметрите от ОУП, ти не си „магьосник“, а „презастрояваш“. Ако застроиш повече от позволеното по ОУП, ти презастрояваш, независимо че това може да бъде напълно законно или не съвсем.
През 2018 г. по инициатива на тогавашния главен архитект на София арх. Здравко Здравков, Народното събрание промени Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО), като промените бяха рекламирани като борба с „презастрояването“. Появи се чл. 16в, който уж трябваше да се бори с надскачането на параметрите на застрояване за ъглови имоти. Да, ама не. С тази промяна за първи път се даде законна възможност за "презастрояване". При имоти до 500 кв.м то може да е до два пъти, за тези от 500 до 1500 кв.м - 50%, а за тези от 1500 до 3000 кв.м - 25%. Под благовидния претекст, че се борим с „презастрояването“, бе дадена вълшебна пръчица на „магьосниците“. Ето как тя бе използвана за три проекта, с която столицата ни се е "презастроила" или ще се "презастрои".
Пример 1: Имот на ул. „Н. Габровски“, Студентски град
След влизане в сила на чл. 16в от ЗУЗСО са одобрява градоустройство, с което този имот така се разделя, че да се получат четири ъглови имота (жълти и сини), като „презастрояването“ в три от тях е 25%. Сметката колко е спечелено с тази „магия“ е лесна. Общо трите ъглови имота с площ до 3000 кв.м са 6447 кв.м, 25% повече Кинт (коефициент на интензивност на застрояването, б.р.) са 5641 кв.м „презастроена“ площ на сградата. Дори да не слагаме стойността на печалбата от построяването на повече квадратни метри, то само стойността на имота през възможната разгъната застроена площ (РЗП), по цени за района 350 евро/кв.м, се е повишила с почти 2 000 000 евро. Заповедта за одобряване на ПУП-а е подписана от арх. Здравко Здравков на 01.04.2019 г. и „магията“ е направена.
Пример 2: Имот на бул. „Сливница“
За имота с площ от 2516 кв.м има действащ ПУП, одобрен със заповед от 29.02.2008 г. С него се се предвижда, че в имота могат да се построят 12 580 кв.м (Кинт: 5) - маркираното в зелено е действащият за имота ПУП (извадка от www. Isofmap.bg).
През 2019 г. е започната градоустройствена процедура, в резултат на която в имота вече ще могат да се построят 20 128 кв.м (Кинт: 8) или 7548 кв.м повече. Дори да не слагаме стойността на печалбата от построяването на тези квадратни метри в повече, то само стойността на имота през възможната РЗП (по цени за района 400 евро/кв.м) се е повишила с малко над 3 000 000 евро.
Заповедта за одобряване на ПУП-а е подписана от временно изпълняващата длъжността главен архитект на Столична община арх. Богдана Панайотова на 26.08.2024 г. и „магията“ е направена.
Законността на тази „магия“ е доста спорна. В случая с РУП (работен устройствен план) се изменят показателите за застрояване в имота съгласно действащия ПУП, което не е позволено. Очевидно не е спазен и чл. 27, ал. 3 от Закона за устройство на територията, който казва, че показателите могат да се надвишават самo за покриване калканите в съседните имоти и не може да се надвишава тяхната височина. Всичко това означава, че маркираното в жълто на картинката е извън нормите.
Пример 3: Два съседни имота на бул. „Черни връх“
С цел по-лесна ориентация ще наричаме тези имоти ъглов (маркиран в жълт контур на лявата схема) и северен (маркиран в лилав контур).
Ъгловият имот е с площ от 3448 кв.м и, съгласно предвижданията на действащите ОУП и ПУП, в него могат да се построят 12 068 кв.м (Кинт: 3,5). След градоустройствена „врътка“ имотът се разделя на три, за два от които Кинт-ът вече е 5,25 или общата площ за застрояване за трите „нови“ имота се увеличава на 17 269 кв.м. Това дава 5201 кв.м повече. Дори да не слагаме стойността на печалбата от построяването на тези квадратни метри в повече, само стойността на имота през възможната РЗП (по цени за района 600 евро/кв.м) се е повишила с малко над 3 000 000 евро.
Заповедта за одобряване на ПУП-а е подписана от временно изпълняващата длъжността главен архитект на Столична община арх. Богдана Панайотова на 02.09.2024 г. и „магията“ е направена. И тук законността и целесъобразността е доста спорна. И макар архитектурно-градоустройствените „врътки“ да са сложни и трудни за разбиране, ще се опитам да опиша какво е станало:
Двата имота имат законно построени сгради за обществено обслужване и в тях се помещават множество компании. Според предвижданията на ОУП обаче в тези имоти може да се построи значително по-голяма площ. Това е може би и причината собствениците на северния имот да стартират градоустройствена процедура на 28.10.2021 г. На 15.03.2022 г. е издадена заповед на главния архитект на Столична община, с която се разрешава тази процедура. ПУП е разработен, съгласуван и на 10.06.2022 г. е внесен за одобряване в Направление "Архитектура и Градоустройство" (НАГ). Проектът е разгледан от отделите на НАГ и на 23.06.2022 г. е изпратен в район „Лозенец“ за съобщаване на заинтересованите лица и за становище от кмета на района.
С писма на район "Лозенец" от 23.09.2022 г. и 26.10.2022 г. се констатира, че няма постъпили възражения. Кметът на района е изразил загриженост по отношение на уплътняването на максимално допустимите параметри, като повдига и въпроса за възможността за изграждане на предвидената с проекта за ПУП детска градина. Всъщност обаче възражение има - то постъпва в НАГ на 07.07.2022 г. и е от съседния имот (ъгловия). Защо в НАГ, а не в район "Лозенец" и защо два месеца след това район "Лозенец" констатира, че няма възражения - няма как да се разбере. Според юристите на НАГ, възражението е неоснователно.
Явно се случват процеси и разговори, неописани в заповедта за одобряване, защото на 23.08.2023 г. собствениците на двата имота подават искане за включване на ъгловия имот в процедурата, с което се зачерква почти 2-годишната борба за първия имот (северния). Тази промяна в инвестиционните намерения на собственика е изключително нелогична, предвид загубата на време и съгласието за застрояване на калкан, което го лишава от южни фасади. Но ако условието е било - това или нищо, може и да не е било чак толкова нелогично. С това половината от работата за ъгловия имот е свършена, осигурен е калкан по една странична граница.
Да, обаче ъгловият имот е 3448 кв.м, а за да се задейства хипотезата за „презастрояване“ на чл. 16в от ЗУЗСО, имотът трябва да е до 3000 кв.м. Това лесно може да стане с разделяне на имота на две: 3000 кв.м + 448 кв.м, но тогава „презастрояването“ ще бъде „само“ 25% (+2625 кв.м). За това по-добрият вариант е да го разбием на три, за да получим 50% (+5250 кв.м), което вече е съвсем прилично. И така имотът е разделен на три - два ъглови имота - маркирани в жълто, и един между тях - маркиран в синьо. Северният имот запазва формата си, като се предвижда ъгловите имоти да са на калкан със синия и виолетов имот.
„Малък“ проблем се явява с УПИ-то за озеленяване (маркирано в зелено) - наличието му пречи на десния жълт имот да е ъглов, както и да се застрои на калкан с виолетовия. За това от НАГ изпращат новото мотивирано предложение до кмета на район "Лозенец" за становище на 12.09.2023 г. На 06.10.2023 г. кметът на района дава своето съгласие - той вече не се тревожи за уплътняването на максимално допустимите параметри, които даже са и отгоре, не му пречи и затриването на УПИ-то за озеленяване, независимо че в него има съществуващо озеленяване, включително и високи дървета.
След всичко това (нали има положително становище на кмета и всичко е по закон) проектът за ПУП минава от стая в стая, получава подпис след подпис, за да стигнем до 2 септември, когато новоназначената за временно изпълняващ длъжността главен архитект на Столична Община подписва заповедта, с която ПУП се одобрява. Единствените, които могат да обжалват, са тези, по чиято инициатива е направен този проект.
Тук има два проблема с целесъобразността на това градоустройство. Първо - положителното становище от кмета на район “Лозенец”, чиято отговорност за съжаление е единствено политическа. И второ - застрояването на калкан за северния имот, защото е предвиден за жилищно застрояване, а в нормативната база за изложение на жилища се изисква разполагането им към максимално благоприятно изложение, което за България е юг.
Проблемите със законосъобразността са три. Първо - затриването на УПИ-то за озеленяване, защото според чл. 11, ал. 1 от ЗУЗСО имоти от зелената система могат да се преустройват само в други имоти от зелената система. Второ - не е спазен чл. 27, ал. 3 от ЗУТ, който казва, че показателите могат да се надвишават самo за покриване калканите в съседните имоти и не може да се надвишава тяхната височина, което означава, че маркираното в жълто на картинката е извън нормите. И трето - няма решение на СОС за намалени отстояния за северния имот, във връзка с предвиждането му и за детска градина.
Трите примера имат доста различия и поне едно общо нещо - „презастрояват“. Буди притеснение фактът, че последните два са подписани от временно изпълняващата длъжността главен архитект, която поне в дадените няколко интервюта заяви своята „борба с презастрояването“, но за пореден път делата се различават от думите.
Не се наемам с рецепта за това как да преборим ПУП-овете, с които се дава възможност за „презастрояване“, как да се докаже незаконосъобразността или нецелесъобразността. Има достатъчно хора, които са декларирали, че ще се борят с това - ако имат желание, а и възможност, нека ползват „сламките“ в настоящия материал. Едно е сигурно обаче, с промяна на закони, наредби, Общ устройствен план… няма да стане. В такива времена живеем, че не е време за кардинални промени, защото не е сигурно, че промяната ще е за добро.
Но има проверени механизми, които са работещи в условията на пазарна икономика и също така пазарни регулации. Ето една „еретична“ идея как да се пребори „презастрояването“ бързо и ефективно. За тази промяна ще бъде нужна политическа воля от мнозинството общински съветници в СОС, както и сериозна юридическа експертиза. И това е промяна в наредбата, определяща таксата за издаване на строително разрешение. Сега таксата е между 6 и 14 лв./кв.м. Тази такса може да се коригира както следва:
- 6 до 14 лв./кв.м за частта от надземната площ на сградата, която представлява до 60% от разрешената максимална площ по Общ устройствен план (ОУП) за зоната;
- 60 до 140 лв./кв.м за частта от надземната площ на сградата, която представлява от 60% до 100% от разрешената максимална площ по Общ устройствен план (ОУП) за зоната;
- 600 до 1400 лв./кв.м за частта от надземната площ на сградата, която представлява надвишението от разрешената максимална площ по Общ устройствен план (ОУП) за зоната.
И ще видите чудо...
----
*Авторът е архитект, пожелал да запази анонимност.
